ทำความเข้าใจ ครอบครองปรปักษ์ ก่อนสูญเสียที่ดินให้คนอื่นไม่รู้ตัว

กรณีที่มีคดีเพื่อนบ้านบุกยึด บ้านร้างที่เจ้าของซื้อทิ้งไว้ โดยอ้างว่า ใช้สิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ ซึ่งเป็นข่าวต่อนเอง มาตั้งแต่ปลายปี 2566 ที่ล่าสุด แม้ศาลจะยังไม่ตัดสินคดีนี้ แต่ก็พบว่าเพื่อนบ้านกลับมายึดบ้านรอบที่ 2

โดยบริเวณหน้าบ้านดังกล่าว ยังมีประกาศติดไว้ ระบุข้อความด้วยว่ “บ้านหลังนี้ ข้าพเจ้าได้กรรมสิทธิ์ โดยการครอบครองปรปักษ์ ตามกฎหมาย บุคคลใดเข้ามากระทำการใดๆในบ้านและที่ดินและบ้านหลังนี้ ถือว่ามีความผิดฐานบุกรุก จึงประกาศให้ทราบโดยทั่วกัน”

“การครอบครองปรปักษ์” ถูกระบุไว้ในประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ระบุว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”

โดยสำนักงานศาลยุติธรรม อธิบายข้อกฎหมายไว้ว่า ในทางปฏิบัติ แม้จะเข้าองค์ประกอบตามมาตรา 1382 กำหนดแล้ว บุคคลที่อ้างการครอบครองปรปักษ์นั้น ต้องดำเนินการ ยื่นคำร้องต่อศาล เพื่อขอให้มีคำสั่งให้ได้มา ซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยการครอบครองปรปักษ์ พร้อมแสดงหลักฐาน

ทั้งนี้ ก่อนศาลจะพิจารณา ศาลจะมีหมายส่งไปยังเจ้าของที่ดิน ที่มีชื่อในกรรมสิทธิ์ดังกล่าว เพื่อให้มาคัดค้าน และศาลจะมีคำสั่งให้ผู้กล่าวอ้างการครอบครองปรปักษ์ดำเนินการเกี่ยวกับการรังวัดที่ดินพิพาท เพื่อประกอบการพิจารณาด้วย

กรณีไม่มีผู้คัดค้าน ศาลอาจจะมีคำสั่งให้บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ผู้นั้นต้องนำคำสั่งศาล ไปติดต่อกรมที่ดิน เพื่อขอเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้

อย่างไรก็ตามการได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยการครอบครองปรปักษ์ ไม่ได้ง่ายและต้องมีหลักเกณฑ์ หลายอย่างตามกฎหมาย ดังนี้

1. ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยมีการเข้าไปยึดถือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของผู้อื่น จะเป็นใครก็ได้ แต่ต้องไม่ใช่ที่ดินของ ผู้ครอบครองปรปักษ์เอง เพราะการครอบครองปรปักษ์จะเกิดขึ้นได้ก็แต่เฉพาะในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น
2. ทรัพย์สินที่ครอบครอง ต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ ถ้าเป็นที่ดินก็ต้องเป็นที่ดินมีโฉนดเท่านั้น และหากที่ดินดังกล่าวทางราชการ เพิ่งจะออกโฉนดที่ดิน ระยะเวลาที่ครอบครองก่อนที่ดินจะออกโฉนด จะไม่นำมานับรวมเพื่อได้สิทธิ์ ที่ดินมีการออกโฉนดเมื่อใด ก็เริ่มนับตั้งแต่บัดนั้น เป็นต้นไปจนครบ 10 ปีจึงจะได้กรรมสิทธิ์ ส่วนที่ดินมือเปล่า ได้แก่ ที่ดินตาม ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. หรือไม่มีหลักฐานใดเลย จะมีได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น 
3. ต้องเป็นการครอบครอง โดยความสงบ คือครอบครองอยู่ได้ โดยไม่ได้ถูกกำจัดให้ออกไป หรือถูกฟ้องร้องมีคดีความกัน หรือโต้เถียงกรรมสิทธิ์กัน เช่น ต่างฝ่ายต่างหวงห้ามต่อกันโดยอ้างว่าตนเป็นเจ้าของจะถือว่าเป็นการครอบครองโดยความสงบไม่ได้
4. ต้องเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย คือ ไม่ได้มีการปิดบังอำพราง หรือซ่อนเร้นเข้ายึด ถือครอบครองทรัพย์สิน ของผู้อื่น เช่น สร้างฐานรากของโรงเรือนซึ่งเป็นส่วนที่ฝังอยู่ใต้ดินรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น โดยมีเจตนาเพื่อซ่อนเร้นปกปิดการกระทำที่ไม่ชอบของตน ไม่อาจถือว่าครอบครองที่ดินส่วนที่รุกล้ำโดยเปิดเผย ตามมาตรา 1382 
5. ต้องเป็นการครอบครอง ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ การยึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นนั้น มิใช่เพียงแต่ยึดถือครอบครอง เพื่อตนเองอย่างสิทธิ ครอบครองเท่านั้น แต่จะต้องมีการยึดถือครอบครอง ด้วยเจตนา เป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นด้วย เช่น ต้องมีการทำประโยชน์ ใช้สอยทรัพย์สินนั้น , มีการขัดขวางห้ามบุคคลอื่นเข้ามายุ่งเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น และไม่เป็นการครอบครอง โดยอาศัยสิทธิ หรือยอมรับอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์นั้นด้วย
6. ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียว กับที่ดินนั้นและหมาย ความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ เช่น ทรัพย์สินอื่นที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์ มีคำกล่าวติดตลกกันว่า แย่งครอบครอง ไม้ขีดไฟต้องใช้เวลาถึง 5 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์ แต่แย่งครอบครองที่ดินมือเปล่าใช้เวลาเพียงแค่ 1 ปี ก็ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองแล้ว
7. ประการสุดท้ายแม้กฎหมาย จะไม่ได้กำหนดเงื่อนไข ว่าผู้ครอบครองจะต้องกระทำ ด้วยความสุจริตก็ตาม แต่การใช้สิทธิแห่งตนบุคคลทุกคน ต้องกระทำโดยสุจริต การใช้สิทธิทางศาลจึงต้องมาด้วยมือที่สะอาด การแย่งการครอบครอง ที่มีเจตนาไม่สุจริต เช่น ลักทรัพย์ บุกรุก ฉ้อโกง ฯลฯ อันมีพฤติกรรม เป็นการแย่งกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินของ ผู้อื่นโดยผิดศีลธรรม หรือผิดกฎหมาย ก็จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ และไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย

ขณะที่ “เจ้าของที่ดิน” ดูแลอย่างไร ไม่ให้กลายเป็นการครอบครองโดยปรปักษ์

1. หมั่นไปดูที่ดินเป็ฯประจำ อย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง
2. ถามไถ่ชาวบ้านละแวกใกล้เคียงว่ามีใครมาใช้ที่ดินของเราหรือไม่
3. ตรวจหลักหมุดให้อยู่ที่เดิม/มีการเคลื่อนย้าย/ชำรุดหรือไม่
4. ถ้าหลักหมุดหาย/ถูกย้าย ให้แจ้งความดำเนินคดี
5. ควรรังวัดที่ดินอย่างน้อยทุก 5 ปี เพื่อตรวจสอบที่ดินว่าเพิ่มหรือลดลงหรือไม่
6. ถ้าพบผู้อื่นเข้ามาครอบครอง/อยู๋อาศัย ควรให้ทำสัญญาเช่า/จะซื้อจะขาย/ขับไล่/โต้แย้งทันที
7. ควรติดป้าย/ล้อมรั้วที่ดินไว้ เพื่อแสดงว่าที่ดินมีเจ้าของ และกำหนดเขตแดนที่แน่นอน
8. สังเกตว่ามีรอยทางเดินผ่าน/ทางรถวิ่งผ่านประจำหรือไม่
9. เสียภาษีตามกฎหมายกับกรมที่ดินหรือหน่วยงานราชการ